“Bong bóng” bất động sản: Xì hơi!

Khẳng định trước cuộc họp với Sở Tài nguyên - Môi trường TP HCM vào cuối tháng 4/2008, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng: "Chưa bao giờ thị trường bất động sản lại ảm đạm như lúc này. Chủ đầu tư thì thiếu vốn đầu tư dự án còn các nhà đầu tư thứ cấp thì lại không giao dịch, mua bán gì được. Thị trường bất động sản ngưng trệ trầm trọng khiến nhiều nhà đầu tư đứng trước nguy cơ phá sản".

Hàng chục tỉ đô-la bốc hơi!

Khoảng tháng 1 năm nay, lúc còn dư âm của cơn sốt địa ốc và các ngân hàng chưa siết lại các khoản cho vay đầu tư bất động sản, vợ chồng anh Nguyễn Phước Duy - ở quận Bình Thạnh (TP HCM) thông qua một công ty môi giới địa ốc mua 2 căn nhà phố tại khu công nghiệp - đô thị Mỹ Phước 3, Bình Dương. Giá bán của mỗi căn nhà có cấu trúc một trệt, 2 lầu, sân thượng tại dự án này là 1,7 tỉ đồng. Ngay thời điểm anh Duy mua nhà, dự án khu đô thị Ecolakes Mỹ Phước có diện tích 226ha với tổng vốn đầu tư 620 triệu USD do tập đoàn SP Setia Berhad của Malaysia đầu tư kế bên cũng đang chuẩn bị khởi động. Hàng loạt các nhà đầu tư cá nhân tại TP HCM cũng đổ dồn về dự án Mỹ Phước 3 để mua nhà, đất với hy vọng khu vực này sẽ trở thành một khu đô thị lớn vào hạng nhất nhì tại phía Nam.

Thế nhưng, chỉ sau đó gần 1 tháng, khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu thực thi chính sách thắt chặt tín dụng, làn sóng đầu tư vào dự án Mỹ Phước 3 đã "chùng" xuống và giá nhà bắt đầu tuột dốc. "Đến thời điểm này, nhà như của tôi ở dự án Mỹ Phước 3 bán lại giá vốn cũng không có ai mua. Thậm chí, có người còn bán nhiều căn nhà với giá chỉ 1,5 tỉ đồng/căn để thu hồi vốn nhưng cũng bị "ngâm" đến sốt ruột. Cũng may là tiền mua nhà không phải vay ngân hàng nên tôi còn trụ được, nếu không thì cũng đành phải bán đổ, bán tháo như nhiều người khác thôi" - anh Duy than thở.

Tại TP HCM, theo ông Trần Minh Hoàng - Tổng giám đốc Công ty Vinaland, đơn vị có một hệ thống môi giới khá chuyên nghiệp, cho biết: "Giá nền đất dự án giảm không tưởng tượng nổi. Chẳng hạn, đất nền dự án ở khu dân cư, đô thị Thạnh Mỹ Lợi (Q.2) vào tháng 12 năm ngoái có giá từ 35-40 triệu đồng/m2 thì nay đã giảm chỉ còn khoảng 25-28 triệu đồng/m2. Thế nhưng, bán chẳng ai mua. Hàng ngàn nền đất tại Thạnh Mỹ Lợi, nếu tính theo mức giảm khoảng 7 triệu đồng/m2 thì với 1,74 triệu m2 đất dự án, mật độ xây dựng là 60% thì có đến gần 1 triệu m2 đất thương phẩm bị giảm giá. Cứ lấy 1 triệu m2 nhân với 7 triệu đồng thì sẽ thấy các nhà đầu tư thứ cấp bị thiệt hại một số tiền ít nhất cũng lên đến 7.000 tỉ đồng. Đó mới chỉ là một dự án, còn gần 1.000 dự án khác rải đều tại 24 quận huyện, mức giảm của số tiền này sẽ lên đến hàng chục tỉ USD". Tuy nhiên, theo một quan chức Sở Tài nguyên-Môi trường TP HCM, cách tính như vậy chưa ổn, bởi vì mức giá do giới đầu cơ thổi lên là "giá ảo". Sau những động thái thắt chặt tiền tệ, giới nhà băng hạn chế cho vay bất động sản, quả "bóng" bất động sản đã bắt đầu xì hơi.

Ông Lương Sĩ Khoa - Giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Phú Gia cho rằng: "Khái niệm "giá ảo" chỉ là cách nói mang tính quản lý nhà nước, bởi qua cơn sốt vào các năm 1990 -1993, 2001-2003, và gần đây là 2007 - đầu 2008, mỗi khi giá bất động sản tăng lên, sự lưu chuyển tiền tệ đạt ở mức rất cao và trong những năm đó, nhà nước thu một lượng thuế nhà đất rất lớn. Khóa van tín dụng và kéo giá bất động sản xuống chỉ là một biện pháp tình thế, bởi mỗi động thái như vậy đều có tác động tiêu cực rất lớn đến đời sống kinh tế - xã hội và các giải pháp để phát triển đô thị. Tác động rõ nhất là, hiện tại hàng ngàn nhà đầu tư đổ vốn vào thị trường bất động sản nhưng không biết đến bao giờ mới thu hồi lại được vốn. Chính sách đối với thị trường bất động sản còn quá nhiều bất cập, thay đổi quá đột ngột".

Khi nào "băng" tan?

Để nhận dạng thị trường bất động sản trong tương lai, TS Trần Du Lịch - Viện trưởng Viện Kinh tế TP HCM cho rằng, một thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh phải là một thị trường khai thác tối đa khả năng sinh lợi từ đất đai chứ không phải mua đi bán lại sản phẩm chưa hình thành. Cách quản lý thị trường bất động sản phải chú trọng đi theo hướng này (ví dụ đầu tư vào các dự án nhà ở cho khách hàng thực sự có nhu cầu, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, khách sạn, khu công nghiệp...) để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào, tạo nên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thiết thực của xã hội. "Tôi nghĩ rằng, thị trường bất động sản cũng cần phải có một cuộc "chuyển dạ" như hiện nay để có được một trật tự mới trong tương lai," ông Lịch bình luận.

Cũng theo ông Lịch, không nên chỉ đơn thuần dựa vào biện pháp thắt chặt tín dụng như hiện nay mà còn phải có nhiều giải pháp đồng bộ. Chẳng hạn như, có định chế cho thị trường tài chính liên thông với thị trường bất động sản, cải cách quyết liệt thủ tục hành chính để các dự án được nhanh chóng triển khai, khai thông các kênh dẫn vốn cho thị trường bất động sản, ví dụ như có cơ chế chính sách cụ thể cho việc thành lập và hoạt động của Quỹ tín thác bất động sản, cơ chế cho việc huy động trái phiếu bất động sản.

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, cứ sau mỗi đợt sốt giá bất động sản là cơ hội nhà ở cho đại bộ phận nhân dân lại bị mất dần. Việc các nhà đầu tư thứ cấp nắm giữ quá nhiều sản phẩm nhà đất, mà chủ yếu là sản phẩm chưa hình thành, đã khiến cho thị trường phát triển méo mó. "Động thái đầu cơ, găm giữ đất chờ giá lên đã trở thành hiện tượng phổ biến khắp nơi, cộng với sự liên kết thao túng thị trường khiến cho nhiều người không bao giờ mua được nhà ở. Đây là mấu chốt của vấn đề, cần phải được nghiên cứu giải quyết" - ông Võ khẳng định

Một điều hiện đang được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm là, nếu có một đợt "đóng băng" mới của thị trường bất động sản thì đợt "đóng băng" này sẽ kéo dài bao lâu? Cho đến nay, câu hỏi này dường như không ai có thể trả lời chính xác.

Ông Võ Đình Quốc - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản An Bình nhận định: "Khác với các cơn sốt lần trước đều mang tính tự phát, sau đó Nhà nước đã áp dụng các biện pháp hành chính làm cho giá cả bất động sản dịu lại. Lần này, Nhà nước đã ra tay áp dụng biện pháp kinh tế là thắt chặt tín dụng cho vay bất động sản để kéo giá xuống. Đây là một biện pháp mạnh khiến cho giá nhà đất giảm nhanh trong thời gian ngắn, vì vậy chỉ khi nào có một thị trường tài chính dồi dào, đủ "hà hơi tiếp sức cho thị trường thì thị trường bất động sản mới có thể gượng dậy được.

Hoặc, nếu có các giải pháp cho các nhà đầu tư huy động vốn từ nhiều kênh khác nhau thì cũng có thể giúp cho thị trường khởi sắc trở lại. Do đó, câu trả lời là: phải đến khi nào hội đủ các yếu tố nói trên thì tình trạng "đóng băng" mới được giải quyết".

Trong khi đó, từ thực tế thị trường, ông Lâm Văn Chúc - Tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Phúc Đức cho rằng, phải đến lúc thị trường loại bỏ được các nhà đầu tư nhỏ lẻ chuyên kinh doanh theo kiểu vay mượn, lúc đó các định chế tài chính mới được hoàn thiện và những nhà đầu tư có thực lực có thể vay vốn dễ dàng, tháo gỡ được khó khăn chung của thị trường hiện nay.

Ông Chúc dự đoán: "Giai đoạn này cũng phải mất ít nhất là 3 năm". Tuy vậy, khi được yêu cầu bình luận về nhận định này, một chuyên viên tư vấn bất động sản của Công ty tư vấn bất động sản CBRE lại cho rằng: "đúng là thị trường đang đóng băng, nhưng sẽ không lâu".